Czy warto inwestować w kamienicę?

Kamienice to jeden z najbardziej charakterystycznych typów nieruchomości w miastach, często historycznych, przeważnie w świetnych lokalizacjach i z unikalnym potencjałem. Dla wielu inwestorów są one ciekawą alternatywą wobec mieszkań w nowych blokach czy budynków deweloperskich.

Jednak inwestycja w kamienicę to nie tylko sentyment czy estetyka, to przede wszystkim decyzja biznesowa, którą warto podjąć w oparciu o rzetelną analizę realiów rynkowych i finansowych.

Zrewitalizowana kamienica „Wrzesińska 2 – HOME by Zeitgeist” na Starej Pradze w Warszawie, oddana do użytku przez ZEITGEIST Asset Management, fot. mat. prasowe

Dlaczego kamienice przyciągają kapitał?

1. Lokalizacja, której nie da się odtworzyć

Kamienice powstawały w historycznych centrach miast, w miejscach, gdzie dziś nowa zabudowa jest ograniczona przepisami planistycznymi i dostępnością gruntów.

Dla inwestora oznacza to:

• stały i zróżnicowany popyt na najem

• wysoki potencjał komercyjny (usługi, gastronomia, biura)

• ograniczoną podaż konkurencyjnych nieruchomości

• większą odporność na wahania koniunktury

W praktyce lokalizacja jest tu często ważniejsza niż sam standard wykończenia. To ona buduje długofalową wartość inwestycji.

Projekt: Konior Studio. Kwartał Dworcowa - wizualizacja

2. Potencjał wzrostu wartości

Jednym z głównych argumentów przemawiających za inwestowaniem w kamienice jest możliwość wygenerowania realnej wartości dodanej poprzez rewitalizację.

Zakup nieruchomości w stanie wymagającym modernizacji i podniesienie jej standardu może przełożyć się na:

• wzrost wartości rynkowej całego budynku

• możliwość podziału na mniejsze, funkcjonalne lokale

• zwiększenie stawek najmu

• zmianę funkcji (np. z mieszkalnej na usługową lub mieszaną)

  
  

W przeciwieństwie do nowego budownictwa, gdzie cena często zawiera już marżę deweloperską, kamienica daje inwestorowi przestrzeń do samodzielnego wygenerowania zysku poprzez dobrze zaplanowany proces modernizacji.

Różnorodność modeli inwestycyjnych

Kamienica daje większą elastyczność strategiczną niż pojedyncze mieszkanie.

Możliwe scenariusze to m.in.:

• najem długoterminowy mieszkań

• najem krótkoterminowy w lokalizacjach turystycznych

• adaptacja na mikroapartamenty

• lokale usługowe na parterze + funkcja mieszkalna powyżej

• sprzedaż lokali po podziale i rewitalizacji

• utrzymanie budynku jako aktywa generującego dochód pasywny

Taka dywersyfikacja funkcji pozwala lepiej reagować na zmiany rynkowe i optymalizować rentowność.

źródło: www.intelyo.com, Hoża 42 00-516 Warszawa

Aspekty techniczne - element planowania, nie zagrożenie

Każdy budynek wymaga analizy przed zakupem. W przypadku kamienic zakres tej analizy jest po prostu szerszy.

Najczęściej obejmuje:

• ocenę konstrukcji (mury, stropy, fundamenty)

• analizę stanu instalacji

• sprawdzenie izolacji przeciwwilgociowej

• dostosowanie budynku do aktualnych przepisów (ppoż., sanitarne, energetyczne)

  
  

Warto jednak podkreślić, że wiele kamienic zostało wzniesionych w technologii masywnej - z grubymi murami i solidnymi elementami nośnymi, co daje dobrą bazę do modernizacji.

Kluczowe nie jest czy coś będzie do zrobienia, lecz:

• jaki jest zakres prac

• jaki budżet należy przewidzieć

• jak wpisać modernizację w model biznesowy inwestycji

  
  

To element profesjonalnego planowania, a nie czynnik odstraszający.

Ochrona konserwatorska - wyzwanie czy wartość?

Jeżeli budynek objęty jest ochroną konserwatorską, proces inwestycyjny wymaga uzgodnień projektowych.

Z jednej strony oznacza to:

• konieczność zachowania elementów historycznych,

• ograniczenia w zakresie zmian elewacji czy stolarki.

  
  

Z drugiej strony:

• zwiększa to prestiż nieruchomości

• chroni jej charakter architektoniczny

• może podnosić wartość rynkową po rewitalizacji

Źródło: Propertydesign.pl, Kamienica Ordynacka

Dla inwestora oznacza to potrzebę współpracy z doświadczonym projektantem i uwzględnienia czasu proceduralnego w harmonogramie.

Kamienica jako element długoterminowej strategii

Inwestowanie w kamienicę często wpisuje się w model budowania stabilnego portfela nieruchomości.

Może zapewniać:

• regularny dochód z najmu

• ochronę kapitału przed inflacją

• wzrost wartości aktywa w czasie

• możliwość sukcesywnej modernizacji i zwiększania rentowności

  
  

To projekt bardziej kapitałochłonny i rozłożony w czasie, ale dający większą kontrolę nad końcowym efektem inwestycyjnym.

Kamienica vs nowe budownictwo

Nowe budownictwo oferuje przewidywalność i krótszy czas wejścia w najem.

Kamienica oferuje:

• unikalność i charakter

• większy potencjał wzrostu wartości

• elastyczność funkcjonalną

• ograniczoną podaż podobnych nieruchomości

  
  

To nie kwestia "lepsze czy gorsze", lecz dopasowania do strategii inwestora.

Wnioski dla inwestora

Inwestycja w kamienicę nie jest projektem impulsywnym. Wymaga:

• analizy rynku lokalnego

• rzetelnego audytu technicznego

• realistycznej kalkulacji kosztów

• jasnej strategii wyjścia lub modelu najmu

  
  

Dobrze zaplanowana rewitalizacja może jednak przekształcić historyczny budynek w stabilne, dochodowe i prestiżowe aktywo inwestycyjne.

Jeśli planujesz inwestycję w kamienicę lub modernizację istniejącego budynku, możemy Ci w tym pomóc.

Jako generalny wykonawca specjalizujemy się w rewitalizacji kamienic i realizacji projektów mieszkalnych oraz komercyjnych. Z nami Twój projekt przejdzie od koncepcji, przez audyt techniczny, aż po realizację - sprawnie, zgodnie z harmonogramem i budżetem.

Skontaktuj się z nami + 48 666 625 103 i sprawdź, jak możemy wesprzeć Twoją inwestycję.